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HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL EM CUIABÁ, MATO GROSSO: os conjuntos residenciais “PAR” e seus custos de inserção na malha urbana de 2000 a 2006 HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL EM CUIABÁ, MATO GROSSO: os conjuntos residenciais “PAR” e seus custos de inserção na malha urbana de 2000 a 2006 HOT

Ronaldo Ferreira dos Reis
Orientador PETER ZEILHOFER
Ano de Defesa 2008

RESUMO  REIS, Ronaldo Ferreira dos. Habitação de Interesse Social em Cuiabá, Mato Grosso: os conjuntos residenciais “PAR” e seus custos de inserção na malha urbana de 2000 a 2006. 139p. Dissertação (Mestrado) – Curso de Mestrado em Geografia da Universidade Federal de Mato Grosso, Cuiabá, 2008.   Esta dissertação se insere no campo da pesquisa geoespacial e objetiva embasar tecnicamente a política pública brasileira de combate ao gravíssimo deficit habitacional brasileiro. Faz-se uma revisão histórica dos assentamentos urbanos precários da Europa das revoluções — industrial e francesa — do século XVIII, passando pela experiência histórica brasileira, desde os cortiços e as residências de aluguel, a experiência da autoconstrução, as vilas operárias, os conjuntos feitos pelos Institutos de Assistência e Previdência e Caixa de Aposentadorias e Pensões, a interferência do Estado a partir da lei do inquilinato, o Banco Nacional da Habitação, sua extinção e incorporação pela Caixa Econômica Federal, até os dias de hoje. Busca as raízes francesas que conceberam a “locação social” e inspiraram os conjuntos habitacionais do Plano de Arrendamento Residencial (PAR) no Brasil. Traz o debate filosófico brasileiro e francês, entendido como o mais atual no combate ao deficit habitacional e explica a estrutura de funcionamento e financiamento dos programas PAR. Fez-se a pesquisa da estrutura de preços dos imóveis PAR cuiabanos e, a partir dela, escolheram-se 21 conjuntos construídos com mesma tipologia arquitetônica — casas térreas com pequena variação da área entre elas, 2 quartos, telhado de duas águas —, atualizando- se os preços do terreno, passando pela implantação da infra-estrutura, até a construção das casas propriamente ditas. Por fim, articulou-se a correlação entre os conjuntos com maior e menor número de unidades habitacionais e entre os mais distantes e os próximos do centro da cidade. Utilizou-se o método evolutivo para avaliar todos os conjuntos no valor presente, de acordo com a NBR 14653-2:2004, que inclui: o método comparativo de dados de mercado, usado para achar o valor do terreno – gleba urbana nua – adicionado à análise espacial com subdivisão do centro da cidade e mais seis subcentros, atualizando-se dos terrenos; para a infra-estrutura de implantação: índices PINI de infra-estrutura de loteamentos, trazendo os índices da época para os atuais; e para as habitações: mesmo tipo de atualização, utilizando-se o índice do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, com a tipologia arquitetônica e materiais de construção semelhantes aos das residências construídas. Utilizando os 21 conjuntos pesquisados, verificou-se que projetos de conjuntos habitacionais menores, com menor número de unidades habitacionais e mais próximos do centro são as melhores alternativas da CAIXA na escolha de terrenos para novas habitações de interesse social na pulverizada malha urbana cuiabana; que o maior adensamento dos lotes e das construções em sítios urbanos dotados de infra-estrutura e equipamentos urbanos pré-existentes estão entre as implantações mais econômicas dos gestores de políticas públicas — CAIXA, ministérios e prefeituras — na arte de construir a cidade e como trato preventivo aos assentamentos precários; sugere a ampliação das pesquisas para baixar o custo dos planos verticais das casas (paredes, esquadrias, canalização, fiação e equipamentos), responsáveis pelos maiores custos, como alternativa à sumária redução da área quadrada (m²) da residência, ou mesmo à retirada de algum plano horizontal, assim como a implementação de casas com ordenamento urbano mínimo, para maior adensamento da malha urbana e prevenção de assentamentos precários.  

ABSTRACT REIS, Ronaldo Fereira dos. Social Interest Habitation in Cuiabá, Mato Grosso: “HLP housing developments and their insertion costs in the urban net from 2000 to 2006 . 139p.  Theses (Master´s) – Master´s Program in Geography from Federal University of Mato Grosso, Cuiabá, 2008.  This research is inserted in the field of geospatial research and aims to offer a technical framework for the Brazilian public policy in the struggle to diminish the severe  housing deficit  in Brazil. A historical review covers the precarious urban settlements in Europe during the revolutions – Industrial and French – of the 18th century,  subsequently addressing the historical Brazilian experience from slums to rental habitations, the  self constructing experience, the labor villages, the housing developments built by the Social Security Agency and Retirement Plans and Pensions funds, the interference of the State starting with the Lease Bill, the National Habitation Bank, its extinction and incorporation by Caixa Economica Federal, up to this date. The French roots on which “socialized lease” were based on and that inspired the housing developments from the Housing Lease Plan (HLP) in Brazil are explored. The Brazilian and French philosophical concepts are discussed, as they are considered the most current approaches to fighting habitation deficits and explain the developing and financing structures of the HLP programs. Pricing structure of real estates in Cuiaba were studied, out of which 21 developments built with the same architectural typology were chosen – one story high houses, with small area variations, 2 rooms, two-winged roofs – and  prices were updated from the empty urban lot, to the infra-structure development, all the way to the building of the houses themselves. Finally, the correlation between the developments with a higher and smaller number of housing units and between the farthest and the closest to the downtown area was established. A longitudinal method was employed to evaluate all the buildings in the present value, according to the NBR 14653-2:2004 , including: comparative method of market data, used to determine the price for the empty urban lot added to the spatial analysis with subdivisions of the downtown area, on top of six other subcenters, updating the value of the lots, for the infrastructure development:  lots infrastructure PINI indexes, converting indexes from the time of development to the ones in effect today; and for the habitations: same kind of updating, employing the Costs Research National System and  Civil Construction Indexes, with the architectural typology as well as constructing materials similar to the houses built. Taking the 21 developments researched into account, it was verified that smaller housing developments, with a lower number of housing units and closer to the downtown area are the best CAIXA alternatives in the choice of lots for new habitations of social interest in the spread out urban net in Cuiaba; the higher density of lots and constructions in urban areas which display preexisting  infra-structure and urban equipments are amongst the more unexpensive enterprises by public policy managers – CAIXA, ministries and city halls- in the art of building a city; as a preventive measure to precarious settlements; further research to lower costs of vertical housing levels (walls, frames, plumbing, wiring and equipments), responsible for the major portion of costs is suggested, as an alternative to the blunt reduction of the house square area (m²), or even, the withdrawal of any horizontal plane peaces, as well as the building of houses with a minimum urban ordering, to favor a greater density of the urban net and prevention of precarious settlements.    

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Autor Ronaldo Ferreira dos Reis
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Ano de Defesa 2008
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